Styrelsen för BRF Doktor Lindh arbetar med nya stadgar som kommer presenteras som en proposition på stämman i maj 2025.
Stadgarna uppdateras för att anpassas till ny lagstiftning. I samband med detta har styrelsen tagit ett helhetsgrepp om stadgarna och använt en mall från Bostadsrätterna. Komplett förslag kommer finnas tillgängligt i samband med att kallelsen till stämman delas ut.
Föreningen betalar tomträttsavgäld till kommunen för marken. Denna uppgår fram till 2029 till 2,114,000 kronor per år. Föreningen blev erbjudna att köpa sin mark för cirka 200,000,000 kronor för ett antal år sedan. Det är troligt att avgälden efter 2029 kommer vara större än idag.
På lång sikt kanske föreningen vill köpa loss marken. För att göra det kommer föreningen behöva ta upp nya lån. Föreningens mark är uppdelad på fyra fastigheter, så det finns möjlighet att köpa en del i taget.
För att finansiera ett sådant köp är det sannolikt nödvändigt att ta in kapital från medlemmar. De föreslagna stadgarna innehåller skrivningar som hanterar detta - utan att införa det om inte en framtida stämma så beslutar. Även om stadgarna godkänns så förändras alltså inte andelsberäkningar om inte ytterligare en stämma beslutar om att medlemmar får möjlighet att göra frivilliga kapitaltillskott.
Viktigt att poängtera här är alltså att kapitaltillskott är frivilliga, och de som i ett sådant scenario väljer att göra det, kan "överta" en del av föreningens lån. I vissa fall kan detta vara förmånligt då man bland annat som privatperson har möjlighet till skatteavdrag för räntekostnader om man finansierar kapitaltillskottet med lån. Kapitaltillskott är även avdragsgillt vid en eventuell försäljning.
Denna sida är till för att ge en uppfattning av vad ett sådant frivilligt kapitaltillskott skulle innebära för lägenheter i vår förening. Notera dock att införandet av stadgarna inte ger denna möjlighet. Det krävs att ytterligare en framtida stämma fattar ett sådant beslut. Detta är endast ett exempel på hur det skulle kunna se ut i framtiden om ett sådant beslutet då tas.
Nedan finns en liten exempelförening som har lägenheter som liknar BRF Doktor Lindh - fast endast 8 lägenheter för att göra exemplet lättare att se. Siffrorna i exemplet nedan ligger så nära de faktiska uppgifterna som möjligt, fast nedskalat till endast exempellägenheterna.
Årsavgifter driftsdel:
Detta motsvarar föreningens riktiga driftskostnader inklusive tomträttsavgäld men exklusive räntekostnader och avskrivningar
Totala lån i föreningen:
Årsavgifter räntedel:
Detta motsvarar föreningens riktiga lån fördelat på dessa exempellägenheter
Här kan du ändra räntenivån och därmed räntekostnaderna för föreningens lån. I Budgeten för 2025 har styrelsen räknat med 3.15%
Andelstal är tagna från några exempellägenheter i föreningen. I tabellen kan man se hur stor del av föreningens som lån "hör" till varje lägenhet utfifrån lägenhetens andelstal.
Stadgeförslaget som styrelsen arbetar med ger en framtida stämma möjlighet att införa ett till andelstal. De nya andelstalen kallas i denna beräkning för driftandelstal och skuldandelstal. I tabellen nedan kan man se att dessa andelstal är identiska - och detta är alltså utgångspunkten innan någon gjort något frivilligt kapitaltillskott. Med andra ord är detta identisk med hur andelstal och avgifter fungerar idag. Tabellen förtydligar hur stor del av avgiften som kan hänföras till drift- respektive räntekostnader.
Om en framtida stämma beslutar om att tillåta frivilliga kapitaltillskott, så får medlemmar möjlighet att frivilligt betala in extra kapital till föreningen för att stärka föreningens balansräkning och möjliggöra upptag av nya större lån för till exempel finansiering av friköp av våra tomter.
Här kan man testa med olika frivilliga kapitaltillskott. Man kan välja jämna multiplar av prisbasbelopp (58,800 kr) dock aldrig mer än lägenhetens skuldandel. Inbetalat kapitaltillskott används oavkortat för att amortera på föreningens lån. (Dock måste eventuell ränteskillnad dras av först om föreningens lån är bundna)
Det är den framtida stämman som beslutar om vilka belopp som en medlem frivilligt kan välja att betala in.
Nedan visas hur räntekostnader och avgift förändras om någon gör ett frivilligt kapitaltillskott. Värden som ändras markeras med fetstil.
Notera att inga avgifter ändras för dem som väljer att inte göra ett frivilligt kapitaltillskott. Det enda som ändras för dem är andelen av skulden i procent då föreningens skuld minksar med det tillförda kapitalet som andra gjort.
Om föreningen efter att någon medlem gjort frivilligt kapitaltillskott lånar upp mer kapital - eller amorterar på sina lån - så behöver skuldandelstalen räknas om.
Vid denna typ av förändring av lånat kapital justeras alla medlemmars skuldandelar. Här finns möjlighet att simulera två olika scenarion. Klicka på det scenario du vill se så uppdateras tabellen nedan.
Föreningen lånar upp motsvarande 50 miljoner kronor för att köpa loss en av tomterna. För denna exempelförening motsvarar det 1 717 104 kr i ökade lån. I och med att föreningen köper en tomt minskar även tomträttsavgälden med en fjärdedel.
Föreningen använder sitt överskott för att amortera motsvarande 5 miljoner på sina lån. För denna exempelförening motsvarar det 171 710 kr.
Observera att föreningen inte kan amortera så mycket att någon medlems skuldandelstal blir negativt. Föreningen bör alltså inte tillåta så stora frivilliga kapitaltillskott att den inte kan använda överskottslikviditet till amortering.